Юридические услуги




Опора России
Опора России

Региональное отделение
Бюро по надзору за соблюдением прав предпринимателей

перейти в раздел


Наши партнёры


Подписка на рассылку

Новостная информационная рассылка.
Новости законодательства,  компании, семинары, мастер-классы и т.п.

Подписаться на рассылку


 

Выкуп муниципального имущества и операции с земельными участками

Выкуп муниципального имущества по 159-ФЗ: возможности и испытания, судебная практика

3 июля 2018 г. Президент РФ подписал Закон №185-ФЗ, направленный на расширение имущественной поддержки малого и среднего бизнеса.

Основные изменения коснулись Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (так называемый закон о «малой приватизации»). А именно:

  • Преимущественное право на приобретение субъектами МСП арендуемого ими недвижимого имущества становится бессрочным.

  • Данное право распространяется на федеральное имущество. Ранее воспользоваться им можно было только в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

  • При определении права на выкуп привязка к конкретной дате заключения договора аренды (до 01.07.2015 г.) отменяется. Арендуемое имущество должно непрерывно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП в течение двух и более лет на день подачи заявления о реализации права (три года – в отношении имущества, включенного в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства). 

Также закон вносит изменения в Земельный кодекс РФ, позволяющие использовать земельные участки для оказания поддержки предпринимателям.

Процедура выкупа муниципального имущества разделена на определенные этапы  и занимает достаточно много времени. И практически на каждой стадии процесса выкупа потенциальные собственники (арендаторы)  сталкиваются с определенными проблемами. 

Все категории споров можно разделить условно на несколько видов (в зависимости от стадии, на которой они возникают):

1. Споры на стадии рассмотрения заявки.

2. Споры на стадии заключения договора купли – продажи.

За последнее время увеличилось количество споров и на новой стадии

3. Споры после заключения договоров купли–продажи.

Наиболее распространенные категории споров на 1 этапе

  • Признание решений ОМС об отказе в реализации преимущественного права на выкуп незаконными.

  • Признание бездействий ОМС, выраженных в нарушении срока действий, направленных на реализацию преимущественного права выкупа (отсутствие ответа на заявление, непроведение оценки, непринятие решения об условиях приватизации)

Наиболее типичные основания для отказа СМП в реализации преимущественного права при оспаривании отказа в реализации:

  • ненадлежащая уплата арендной платы;
  • наличие имущества в перечне государственного и муниципального имущества, предназначенного для предоставления в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства;
  • отсутствие установленного законом срока аренды муниципального имущества;
  • невозможность идентифицировать объект, наличие самовольных перепланировок в объекте;
  • невозможность выкупа части здания;
  • отсутствие возможности повторно обращаться с заявлением о выкупе;
  • наличие права хозяйственного ведения или оперативного управления;
  • невозможность продажи здания отдельно от земельного участка;

На 2 этапе при получении проекта договора купли-продажи возникают следующие виды споров:

- условие о цене объекта и порядка ее уплаты:

А) завышенная рыночная оценка;

Б) начисление НДС на рыночную стоимость объекта;

В) отказ зачета неотделимых улучшений и уменьшение выкупной цены;

Г) порядок выплаты выкупной стоимости (первый взнос 50 %);

Д) включение в цену договора дополнительных затрат (возмещение расходов на проведение оценки);

Е) продажа объекта вместе с земельным участком по рыночной цене.

- иные условия

А) обязательства по страхованию объекта, проведения благоустройства.

Наиболее распространенные категории споров на 3 этапе:

- уклонение от государственной регистрации договоров купли-продажи со стороны муниципалитетов;

- споры о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества ничтожными сделками по мотивам несоответствия критериям, установленным в ст. 3  159-ФЗ;

- споры, касающиеся исполнения обязанности по оплате недвижимого имущества по  договору купли-продажи.

Специалисты Группы компаний «ЛЕВЪ&ЛЕВЪ-АУДИТ» имеют передовой опыт работы по выкупу арендуемого муниципального имущества, в том числе проведут полное сопровождение выкупа арендуемого имущества, помогут арендаторам с возникающими проблемами,  при необходимости проведут судебное обжалование каких-либо действий и актов в ходе выкупа.

Пример: Добились победы для Организации в сложном преддоговорном споре по условиям выкупа недвижимого имущества по 159-ФЗ

По вопросам выкупа муниципального имущества по 159-ФЗ связывайтесь с Малмыгиным Александром Сергеевичем, руководителем отдела договорной и хозяйственной практики ООО Юридическая фирма "ЛЕВЪ" Тел/факс: (343) 377-60-47(48), 371-77-66, e-mail: lev@lev-group.ru 

Записаться на консультацию

Задать вопрос